Les VEFA pour le logement social : une facilité ou une déviance ?

La part de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans la production de logements sociaux n’a cessé d’augmenter depuis 10 ans...

…Les opérations en VEFA se trouvent majoritairement dans les zones tendues (A et B1) où leur taille est plus petite que les opérations en maîtrise d’ouvrage directe.

 

En revanche, la surface utile moyenne d’un logement en VEFA est assez proche de celle d’un logement construit en maîtrise d’ouvrage directe. De même, le plan de financement d’une opération en VEFA est similaire à celui d’une opération en maîtrise d’ouvrage directe et repose essentiellement sur les prêts de la Caisse des Dépôts qui se felicite du dispositif auquel elle contribue avec l’argent de l’épargne des francais.

 

En dix ans : de 1% à 39% !

 

Alors qu’elle représentait seulement 1 % de la production de logements sociaux en 2007, la part de la VEFA s’élève désormais à 39 % . L’essor de la VEFA dans la production de logements sociaux est assez récent et lié à des assouplissements législatifs successifs.

 

Le décret du 8 février 2000 modifiant le code de la construction et de l’habitation (CCH) a notamment ouvert la voie au financement de la VEFA par des prêts de la Caisse des Dépôts. Ce décret précise cependant que la VEFA doit rester accessoire dans la constitution du patrimoine des personnes publiques, ce qui oblige les bailleurs sociaux à n’acquérir que quelques logements à l’intérieur d’une même opération.

 

Cette restriction visait à ne pas faire du promoteur privé un simple prestataire et à assurer une véritable mixité sociale en maintenant côte-à-côte, dans un même immeuble ou un ensemble immobilier, des logements privés et sociaux. Finalement, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 29 mars 2009 a levé les ultimes obstacles et a autorisé l’acquisition de plus de 50 % d’une opération en VEFA.

 

Dès lors, la VEFA a pris une part de plus en plus importante dans la production de logements sociaux (construction en maîtrise d’ouvrage directe, construction en VEFA et acquisition-amélioration).

 

Solution de facilité quand les organismes ne savent pas mener les opérations eux-mêmes

 

Plus que la règlementation, c’est la facilité qui conduit aux VEFA, et sans nul doute au détournement de la vocation de ces organismes et à l’esprit des VEFA.

 

Rappelons que le Juge administratif considère traditionnellement que le projet est illégal – principalement parce qu’il permet de ne pas appliquer le Code des Marchés - quand une collectivité territoriale est à l’origine du projet et en devient au final propriétaire. Comment imaginer qu’un projet de logement ne reçoive pas le soutien de la municipalité et de l’organisme HLM qui en deviendra finalement propriétaire et gestionnaire. Rappelons également que le foncier est souvent d’origine publique !

 

Ne serait-il pas préférable, si l’on veut fluidifier la construction de logement et en améliorer la gestion, de confier cette mission à des opérateurs privés avec une mise en concurrence – et d’en garantir ainsi le meilleur prix par rapport au marché.

 

Forte concentration de la VEFA en zones tendues

 

En 2016, la VEFA se concentre essentiellement dans les zones tendues (A et B1) où le besoin en logements est le plus fort (graphique 2). En ce qui concerne la construction pure de logements sociaux (en excluant donc les acquisitions-améliorations), le taux de logements sociaux construits en VEFA atteint 63 % des constructions totales en zone A contre seulement 19 % en zone C. A un niveau géographique plus fin, le taux de construction en VEFA peut être encore plus élevé. Ainsi, il atteint 68 % dans la métropole de Toulouse et 67 % dans celle de Lyon.

 

Pourquoi la CDC ne s’interroge-t-elle pas sur les conditions de transparence des opérations liées à l’achat du foncier et  du bien,  et aux subventions publiques ?

 

La structure des ressources d’une opération en VEFA est très proche de celle d’une opération hors VEFA. Ainsi, en 2016, la majorité des ressources provient d’un prêt de la Caisse des Dépôts (71 %) - avec l’épargne des français -  comme pour les opérations en maîtrise d’ouvrage directe (69 %).

Les opérations en VEFA sont financées à hauteur de 12 % par des fonds propres - le plus souvent d'origine publique - et 13 % par des subventions (contre 11 % et 15 % pour la maîtrise d’ouvrage directe).

 

Quid de l'achat de logements existants ?

 

Nous n'évoquons pas ici les acquisitions de logement existants qui se sont développées également dans des conditions qui mériteraient une évaluation. L'objectif est de grossir rapidement les parcs et faciliter, pour les communes, l’atteinte des seuils.

 

Jean Arrmand

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